GARANZIE
Una serie di leggi apposite ha creato un sistema di garanzie a favore degli acquirenti di immobili
rendendo i mercato immobiliare Francese particolarmente interessante anche per chi acquista a solo scopo
di investimento. Esse riguardano soprattutto la copertura dal rischio di acquistare immobili in costruzione,
rischi sul pagamento del prezzo, rischio sull’acquisto di immobili con vizi occulti o da persone con
situazioni finanziarie difficili, rischi relativi al non ottenimento del mutuo per finanziare l’acquisto e
rischi relativi al rogito
3.1 Rischi nell’acquisto di immobili in costruzione: una particolare attenzione è stata posta dal
legislatore francese per proteggere gli acquirenti di immobili in costruzione. In questo caso il
rogito di acquisto viene realizzato a lavori non ancora terminati e l'acquirente diventa proprietario
di un immobile in "stato di futura consegna". Al momento del rogito pagherà il valore
dell'immobile secondo lo stato di avanzamento lavori e la rimanente parte del prezzo all'effettivo
avanzamento dei lavori stessi. Se nel frattempo l'impresa di costruzioni dovesse fallire è
obbligatorio che vi sia una Banca o Istituto Finanziario che garantisca la consegna dell’immobile.
Sarà il notaio che, prima del rogito, dovrà verificare che questa garanzia sia stata approntata. In
caso l'immobile costruito non corrispondesse a quanto indicato nelle piantine di vendita o nel
capitolato con le caratteristiche tecniche sono previste riduzioni di prezzo proporzionali in caso di
piccole differenze (fino al 5% di quanto previsto) oppure la restituzione di quanto versato in caso
di ritardi o differenze sostanziali.
3.2 Rischi nel pagamento del prezzo: il pagamento del prezzo di acquisto, sia per quanto riguarda la
caparra che il saldo avviene solo tramite notaio. Infatti l’acquirente dovrà trasferire il denaro sul
c/c del Notaio presso la Caisse Depot et Consignation (Cassa Depositi e Prestiti in Italia) solo
attraverso assegni di c/c Francese o bonifici Bancari. Sarà il Notaio che, dopo il rogito, provvederà
a trasferire il denaro al Venditore.
3.3 Rischi occulti: in caso di acquisto di immobile nuovo da un operatore professionale (costruttore,
promotore immobiliare o commerciante in immobili) è obbligatoria la presenza di una copertura
3.5 Rischi relativi all’ottenimento del mutuo: chi intende finanziare l'acquisto sottoscrivendo un
mutuo deve indicarlo nella promessa di acquisto. In realtà se non intende ricorrere ad un mutuo
dovrà scriverlo di proprio pugno secondo un testo già predisposto per legge. L'indicazione
dell'intenzione di ricorrere ad un mutuo gli permetterà di avere il tempo necessario per svolgere le
pratiche senza che il venditore possa vendere ad altri l'immobile. Se poi non riuscisse ad avere il
mutuo alle condizioni che gli interessano potrà rinunciare all'acquisto ed avere diritto alla
restituzione della caparra da parte del notaio o dell'agente immobiliare senza nessuna penale. Per
quanto riguarda invece i rapporti con le Banche, una volta forniti alla Banca i documenti richiesti
ed ottenuta l'approvazione sulla concessione del finanziamento, il richiedente riceverà da parte
della Banca e per raccomandata la proposta di mutuo con indicati chiaramente tutti i termini del
contratto di finanziamento. Solo dopo aver preso visione di questo contratto potrà accettarlo
restituendolo per raccomandata alla Banca stessa. Questo sarà il contratto finale di mutuo che
regolerà i rapporti tra le parti fino alla sua estinzione. Una volta che la Banca avrà ricevuto questo
contratto firmato contatterà il notaio incaricato della stipula del rogito e, il giorno della stipula, gli
farà avere direttamente l'assegno dell'importo del finanziamento. L'acquirente dovrà pertanto
trasferire al notaio solamente il denaro relativo al suo apporto personale.
3.6 Rischi relativi al rogito: una volta sottoscritto il compromesso ed ottenuto l'eventuale
finanziamento l'acquirente riceverà a casa, da parte del notaio e per raccomandata, il progetto di
atto. Da questo momento avrà sette giorni di tempo per manifestare il proprio disaccordo e
chiedere la restituzione della caparra versata senza dover pagare nessuna penale. Passati i sette
giorni senza contestazione le somme versate verranno perse in caso di mancato acquisto. Al rogito
sarà presente un'interprete a meno che il notaio garantisca che ha tradotto lui in italiano il testo
del rogito e si assuma la responsabilità di eventuali contestazioni successive. Nel caso poi in cui il
notaio facesse uno sbaglio professionale per legge deve essere assicurato in modo che l'eventuale
danno causato dal suo errore sia rimborsato dall’assicurazione.
assicurativa di due anni per gli accessori dell'immobile (impiantistica, serramenti ecc.) e di dieci
anni per la struttura immobiliare. Sarà il notaio che redige l'atto di acquisto che dovrà aver
verificato la stipula da parte del venditore dei detti contratti assicurativi. Nel caso di acquisto da
parte di un privato di un immobile usato venduto da un operatore professionista il venditore sarà
comunque responsabile dei vizi occulti non indicati in atto. Nessuna garanzia se invece si acquista
un appartamento d’occasione da un privato.
3.4 Rischi dovuti alla situazione finanziaria del venditore: il pagamento del prezzo avviene
versando il prezzo sul conto corrente del notaio che, prima di trasferire la somma al venditore,
provvederà a contattare gli Enti a favore dei quali sono iscritte ipoteche, il fisco, l’amministratore
del condominio ecc.. Le somme eventualmente richieste da questi creditori verranno trattenute dal
Notaio in attesa della valutazione della certezza del loro credito e solo la rimanente parte verrà
trasferita al venditore. L'acquirente avrà così la certezza di acquistare un bene libero da ogni
vincolo.
3.5 Rischi relativi all’ottenimento del mutuo: chi intende finanziare l'acquisto sottoscrivendo un
mutuo deve indicarlo nella promessa di acquisto. In realtà se non intende ricorrere ad un mutuo
dovrà scriverlo di proprio pugno secondo un testo già predisposto per legge. L'indicazione
dell'intenzione di ricorrere ad un mutuo gli permetterà di avere il tempo necessario per svolgere le
pratiche senza che il venditore possa vendere ad altri l'immobile. Se poi non riuscisse ad avere il
mutuo alle condizioni che gli interessano potrà rinunciare all'acquisto ed avere diritto alla
restituzione della caparra da parte del notaio o dell'agente immobiliare senza nessuna penale. Per
quanto riguarda invece i rapporti con le Banche, una volta forniti alla Banca i documenti richiesti
ed ottenuta l'approvazione sulla concessione del finanziamento, il richiedente riceverà da parte
della Banca e per raccomandata la proposta di mutuo con indicati chiaramente tutti i termini del
contratto di finanziamento. Solo dopo aver preso visione di questo contratto potrà accettarlo
restituendolo per raccomandata alla Banca stessa. Questo sarà il contratto finale di mutuo che
regolerà i rapporti tra le parti fino alla sua estinzione. Una volta che la Banca avrà ricevuto questo
contratto firmato contatterà il notaio incaricato della stipula del rogito e, il giorno della stipula, gli
farà avere direttamente l'assegno dell'importo del finanziamento. L'acquirente dovrà pertanto
trasferire al notaio solamente il denaro relativo al suo apporto personale.
3.6 Rischi relativi al rogito: una volta sottoscritto il compromesso ed ottenuto l'eventuale
finanziamento l'acquirente riceverà a casa, da parte del notaio e per raccomandata, il progetto di
atto. Da questo momento avrà sette giorni di tempo per manifestare il proprio disaccordo e
chiedere la restituzione della caparra versata senza dover pagare nessuna penale. Passati i sette
giorni senza contestazione le somme versate verranno perse in caso di mancato acquisto. Al rogito
sarà presente un'interprete a meno che il notaio garantisca che ha tradotto lui in italiano il testo
del rogito e si assuma la responsabilità di eventuali contestazioni successive. Nel caso poi in cui il
notaio facesse uno sbaglio professionale per legge deve essere assicurato in modo che l'eventuale
danno causato dal suo errore sia rimborsato dall’assicurazione.
